Assurance PNO : pourquoi et comment assurer un bien loué

L'assurance propriétaire non occupant couvre un logement que vous possédez mais n'habitez pas. En copropriété, la loi ALUR impose à tout copropriétaire une couverture au minimum en responsabilité civile, bailleur compris. Au-delà de l'obligation, la PNO répond à des situations que l'assurance du locataire ne traite pas : la vacance locative, le défaut d'assurance du locataire, et les sinistres dont la cause réside dans le bâtiment lui-même.

Ce que la PNO ajoute à l'assurance du locataire

Le locataire couvre les risques locatifs et, s'il a souscrit une multirisque, son mobilier et sa responsabilité. Rien de tout cela ne protège votre position de propriétaire dans plusieurs cas de figure.

• Le logement vacant entre deux baux n'est couvert par aucune assurance de locataire.
• Le locataire non assuré ou mal assuré laisse le bâti exposé.
• La cause imputable au bâtiment vice de construction, défaut d'entretien, canalisation encastrée engage votre responsabilité.
• Les recours d'un voisin ou de la copropriété peuvent être dirigés contre vous en qualité de propriétaire.

Le périmètre d'un contrat PNO

Un contrat PNO comporte en principe une responsabilité civile de propriétaire et des garanties dommages sur le bâti et les parties privatives. Les embellissements et les équipements que vous avez installés, cuisine équipée ou chauffe-eau par exemple, doivent être expressément visés.

Les garanties classiques couvrent l'incendie, l'explosion, les dégâts des eaux, les tempêtes, le vandalisme et les catastrophes naturelles. Cette dernière est automatiquement incluse dès lors que le contrat couvre des dommages aux biens, avec une franchise légale non rachetable. Les pertes de loyers consécutives à un sinistre garanti figurent souvent en option, utile à examiner.

Vacance locative et inoccupation prolongée

La période sans locataire est la plus sensible. Les contrats fixent fréquemment une durée d'inoccupation au-delà de laquelle certaines garanties sont restreintes, notamment le vol et le dégât des eaux.

Des obligations pratiques accompagnent souvent ces clauses : coupure de l'alimentation en eau, mise hors d'eau des installations en période de gel, fermeture effective des accès. Leur non-respect peut fonder un refus d'indemnisation. Si la vacance se prolonge, informez votre assureur plutôt que de laisser le contrat courir sans ajustement.

Entretien, copropriété et responsabilité

La responsabilité du bailleur suppose un bien entretenu et conforme. Un défaut d'entretien connu et non traité peut être opposé lors d'un sinistre, en particulier pour les infiltrations, la toiture, les menuiseries et les réseaux.

• Les parties communes relèvent du contrat de la copropriété, mobilisé par le syndic.
• Le règlement de copropriété délimite vos parties privatives, donc le périmètre à assurer.
• Les travaux réalisés dans le logement doivent être déclarés, et l'intervenant doit justifier d'une assurance décennale lorsque son ouvrage y est soumis.
• Les délais de déclaration restent de cinq jours ouvrés en général, deux jours ouvrés pour un vol, dix jours après un arrêté de catastrophe naturelle.

Les erreurs à éviter

• Se reposer sur l'assurance du locataire, qui ne couvre ni votre responsabilité ni la vacance.
• Ignorer les clauses d'inoccupation et leurs obligations pratiques.
• Omettre les équipements installés dans le logement meublé ou équipé.
• Ne pas vérifier l'attestation du locataire chaque année, alors que le bail le permet.
• Oublier de résilier après la vente, ce qui laisse courir les prélèvements.

Que vérifier, dans quel ordre

Commencez par le statut du bien : copropriété ou maison individuelle, logement nu, meublé ou équipé. Délimitez ensuite vos parties privatives à partir du règlement de copropriété. Choisissez le périmètre de garanties, embellissements et équipements compris, et décidez de l'opportunité d'une garantie perte de loyers. Lisez enfin les clauses d'inoccupation, les franchises et les obligations d'entretien, qui déterminent l'efficacité réelle du contrat.

Demandez chaque année l'attestation de votre locataire, dont les obligations sont détaillées sur la page assurance habitation locataire. Si vous occupez par ailleurs un autre logement, voyez la page assurance habitation propriétaire. Les repères généraux figurent sur la page assurance habitation. Pour un local loué à une entreprise, les logiques se rapprochent de l'assurance commerce.